전세계약 서류 및 주의사항, 특약 총정리

전세계약은 보증금 규모가 크기 때문에 계약 전 철저한 서류 확인과 안전장치 마련이 필수입니다. 이 글에서는 전세계약 시 꼭 확인해야 할 필수 서류, 주의사항, 특약 사항을 정리하여 보증금을 안전하게 보호할 수 있도록 도와드립니다.

1. 전세계약 시 꼭 확인해야 할 서류

① 등기사항전부증명서(등기부등본)

⏩등기부등본 발급 바로가기⏪

✅ 확인 방법: 대법원 인터넷등기소에서 발급 가능
✅ 중점 체크 사항:

집주인이 실제 소유자인지 확인
근저당(담보대출) 및 가압류, 가처분 내역 확인
과거 소유권 변경 내역 점검

② 전세계약서 (임대차계약서)

✅ 표준 임대차 계약서를 사용하여 작성
✅ 필수 포함 내용: 계약 기간, 보증금, 월세 여부, 계약 해지 조건, 특약 사항

③ 집주인 신분증 및 인감증명서

✅ 등기부등본 상 소유자와 일치하는지 확인
✅ 대리인 계약 시 위임장 및 소유자 인감증명서 필요

④ 전입세대열람원

✅ 해당 주택에 다른 세입자가 있는지 확인
✅ 주민센터에서 발급 가능

⑤ 건축물대장

✅ 불법 건축물 여부 확인 (위반 건축물은 계약 시 위험)

2. 전세계약 시 반드시 확인해야 할 주의사항

① 계약 전·후 등기부등본 재확인!

계약 전뿐만 아니라 계약 당일에도 등기부등본을 다시 발급받아 변동 여부 확인

② 전세가율 점검 (집값 대비 전세금 비율 확인)

전세가율이 서울 70% 이하, 지방 80% 이하인지 체크
전세가율이 높으면 보증금 반환 위험 증가

③ 선순위 권리 관계 확인

기존 세입자의 보증금 반환 여부 체크
근저당 설정된 경우 경매 시 보증금 반환이 어려울 수 있음

④ 확정일자 + 전입신고 필수!

전입신고: 주민센터에서 즉시 신청
확정일자: 임대차 계약서에 날짜 도장 받기

⑤ 세금 체납 여부 확인

집주인이 재산세, 종합부동산세 등을 체납한 경우 해당 주택이 압류될 위험 있음

3. 계약서에 반드시 포함해야 할 특약 사항 (분쟁 예방용)

① 전세보증금 반환 특약

임대인은 계약 만료 시 임차인의 전세보증금을 반환해야 하며, 계약 종료 후 2개월 내 반환이 이루어지지 않을 경우 임차인은 이에 대한 법적 조치를 취할 수 있다.

✅ 보증금 반환 기한을 명확히 설정

② 원상복구 의무 제한 특약

임차인은 정상적인 사용 범위 내에서 발생한 노후 및 경미한 파손에 대한 원상복구 의무를 부담하지 않는다.

✅ 과도한 원상복구 요구를 방지

③ 중도 해지 시 대책 마련 특약

임대인 또는 임차인이 부득이한 사정으로 계약을 해지해야 할 경우, 최소 2개월 전 통보해야 하며, 새로운 임차인을 구하는 경우 계약 해지가 가능하다.

✅ 중도 해지 시 임차인 부담을 줄임

④ 세금 체납 및 압류 방지 특약

임대인은 해당 주택에 대한 세금 체납이 없으며, 체납으로 인해 발생하는 문제에 대한 책임을 진다.

✅ 집주인의 세금 체납으로 인한 문제 예방

4. 전세보증금 보호를 위한 필수 대책 (전세보증보험 가입하기)

⏩전세보증보험 가입 바로가기⏪

전세보증보험이란?

✅ 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증보험사가 대신 반환
✅ 보증보험 가입 시 안전한 전세계약 가능

전세보증보험 주요 상품

주택도시보증공사(HUG) 전세보증보험
서울보증보험(SGI) 전세금 반환보증

가입 조건

전세가율 90% 이하
계약 기간 1년 이상
확정일자 & 전입신고 완료

5. 전세계약 후 반드시 해야 할 필수 절차

✅ 계약서 원본 보관 (임대인 & 임차인 각각 1부 보유)
✅ 전입신고 & 확정일자 받기 (계약 후 바로 진행!)
✅ 전세보증보험 가입 검토 (보증금 보호 필수)
✅ 중개 수수료 지급 시 영수증 필수 보관

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📌 결론: 전세계약은 철저한 서류 확인이 핵심!

전세계약은 수천만 원에서 수억 원에 달하는 금액이 걸린 중요한 계약입니다.
보증금을 안전하게 보호하려면 등기부등본 확인, 전세가율 점검, 확정일자 및 전입신고, 특약 추가를 반드시 해야 합니다.

또한, 전세보증보험에 가입하면 집주인의 보증금 미반환 위험을 크게 줄일 수 있으므로 적극 고려하는 것이 좋습니다.

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